車位糾紛此起彼伏 車位買賣謹(jǐn)防6大陷阱

　　在北京，車位糾紛近年來(lái)可謂此起彼伏，原定在今年年中出臺(tái)的車位買賣合同也暫時(shí)擱淺。知名人士王海指出，車位（庫(kù)）是否可銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無(wú)預(yù)售許可證），已經(jīng)購(gòu)買無(wú)產(chǎn)權(quán)車位（庫(kù)）的消費(fèi)者應(yīng)該趕緊要求退賠。若租賃車位（庫(kù)）或者購(gòu)買車位（庫(kù)）使用權(quán)，超過(guò)２０年的即為欺詐，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償。

什么樣的車位可以買，一般人很難區(qū)分。

　　陷阱1　共用場(chǎng)地變地上車位

　　小區(qū)里的空地，有的時(shí)候甚至是綠地，開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價(jià)賣給業(yè)主，有的按月出租。王海指出，由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開式地上車位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》第７條：“凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車位，任何單位和個(gè)人不得出售�！�

　　王海提示：這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱2　霸占無(wú)約定的地下車位

　　如果地下車位（庫(kù)）建筑面積未分?jǐn)�，且開發(fā)商單獨(dú)取得車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的，則開發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但地下車庫(kù)只能預(yù)售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。開發(fā)商出售這種車位（庫(kù)）好像天經(jīng)地義，其實(shí)不然。《北京市城市房屋管理辦法》第１３條規(guī)定：“按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒(méi)有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓�！� 也就是說(shuō)，在房屋買賣合同中，開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位（庫(kù)）的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起賣。如果沒(méi)有類似的文字說(shuō)明，地下車位（庫(kù)）也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。

　　王海提示：可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司收取，收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱3　地下車位（庫(kù)）重復(fù)賣

　　很多開發(fā)商在賣房子的同時(shí)也在賣地下車位（庫(kù)），可這地下車位（庫(kù)）的買賣是否合法，很多業(yè)主并不知道。如果地下車位（庫(kù)）面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭�，那么開發(fā)商就無(wú)權(quán)出售。換句話說(shuō)，賣房子的時(shí)候已經(jīng)把地下車位（庫(kù)）的面積分?jǐn)偟矫總�(gè)業(yè)主的身上，并且按比例收過(guò)錢了。再把這樣的地下車位（庫(kù)）賣給業(yè)主，就是重復(fù)收錢�！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第３７條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓�！币虼巳舨荒苻k理產(chǎn)權(quán)，車位（庫(kù)）買賣合同是不受法律保護(hù)的，業(yè)主買到手的只是一張白紙。

　　王海提示：這類的地下車位（庫(kù)）辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

　　陷阱4　人防工程偷著賣

　　沒(méi)有分?jǐn)偟牡叵旅娣e是不是都可以賣呢？當(dāng)然不是。有的地下車位（庫(kù)）屬于人防工程，而人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售。

　　王海提示：根據(jù)《中華人民共和國(guó)人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動(dòng)轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程改建的車庫(kù)收益歸全體業(yè)主共有。

　　陷阱5　改造車位（庫(kù)）黑著賣

　　還有一種非常嚴(yán)重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒(méi)有載明的，開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫(kù)），這種停車位沒(méi)有計(jì)算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，也無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。

　　王海提示：開發(fā)商和物業(yè)公司也無(wú)權(quán)擅自處理這些車位（庫(kù)），它們也應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。

　　陷阱6　租賃期限超過(guò)２０年

　　有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同�？稍谧赓U期限上超過(guò)了２０年的時(shí)候，并不向消費(fèi)者聲明２０年后不受法律保護(hù)。根據(jù)《合同法》第２１４條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！毕�費(fèi)者租賃車位（庫(kù)）（就是所謂的銷售使用權(quán)），最長(zhǎng)期限也只有２０年，２０年后是不受法律保護(hù)的。

　　王海提示：凡是銷售使用權(quán)超過(guò)２０年并且不向消費(fèi)者聲明２０年后不受法律保護(hù)的，都是欺詐行為，消費(fèi)者可請(qǐng)求雙倍賠償�！　�

　　無(wú)論地上車位（庫(kù)）還是地下車位（庫(kù)），是否可銷售的惟一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無(wú)預(yù)售許可證）。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)也可以和購(gòu)買商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

　　在地下車位合同示范文本沒(méi)有出臺(tái)之前，市工商局有關(guān)人士提醒說(shuō)，想要購(gòu)買停車位的消費(fèi)者，一定要看想購(gòu)買的車位是否有產(chǎn)權(quán)證，以及土地使用權(quán)限問(wèn)題。買車位時(shí)，開發(fā)商承諾的使用權(quán)是７０年，其實(shí)開發(fā)商的土地使用權(quán)只有５０年。