京城上演“汽車圈地運(yùn)動” 明年銷售收入將

　　2004年開始上馬，北京基本建成和正在建設(shè)中的汽車城項(xiàng)目已經(jīng)圈去了200多公頃的土地，耗去了上百億元資金。

　　一場圈地運(yùn)動正在進(jìn)行中，無論有多少人對這種盲目投資質(zhì)疑和批評，這樣的“瘋狂”還在進(jìn)行中。

　　但“清醒”的人們不由地把期待的目光投向政府。近日有媒體報(bào)道稱，“今年6月份，國家發(fā)改委在對所有在建、擬建固定資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理的過程中，將一批大型新開工項(xiàng)目叫停，總投資近4億元的北京舊機(jī)動車交易市場二期擴(kuò)建工程也位列其中�！钡珦�(jù)記者了解，設(shè)有7個分點(diǎn)的北京舊機(jī)動車交易市場擴(kuò)建工程仍在施工，舊車交易市場沒有收到任何勒令停工的通知。

　　圈地的熱情與汽車車市近來的冷清形成鮮明的對照，無論如何，各大工程仍在如火如荼地進(jìn)行著，似乎與蕭條的車市扯不上任何關(guān)系。

　　漸成合圍之勢

　　按照北京市政府的原規(guī)劃，2010年，北京的東、南、西、北四個方向?qū)霈F(xiàn)4個以銷售汽車為主的大型汽車城，分別為朝陽區(qū)青年路的汽車商貿(mào)城，南四環(huán)北側(cè)花鄉(xiāng)四合莊村的北京市舊機(jī)動車交易市場，石景山區(qū)的北京國際汽車貿(mào)易園區(qū)，以及搬至昌平的新亞市。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京已建成及正建的汽車交易市場有11家，計(jì)劃建設(shè)的汽車交易市場有9家。更讓人側(cè)目的是，這些項(xiàng)目動輒上億元資金，15公頃以上的面積�！按�4S店”、“MALL”等概念也層出不窮。

　　歐德寶占地26公頃；東方基業(yè)一期占地20公頃，投資六七億元，二期仍然是20公頃；汽車基地占地公頃，投資10億元；新亞市占地20公頃，投資六七億元；天龍占地80公頃，一期開發(fā)23余公頃，投資3.6億元……這些原定2010年完成的項(xiàng)目預(yù)計(jì)都會在今年底和明年初完成并投入運(yùn)營。屆時，北京城的外圍甚至內(nèi)部都被大大小小的汽車城包圍和占據(jù)。

　　汽車城建成后能占北京市銷售量的多少？

　　如此一來，4S店占據(jù)汽車銷售主導(dǎo)地位的局面很可能被打破。“我們明年所有租戶的銷售收入將達(dá)到100億元�！庇劳顿Y集團(tuán)的董事長、投資10億元打造汽車基地的張宗真博士對記者透露。按照這樣的規(guī)模推算，近20家汽車交易市場將有超過千億元的交易額。北京地區(qū)的200家4S店去年全年的總交易額四五百億元。也就是說，汽車城一旦崛起，整個京城的汽車銷售模式將有一個巨大的改變。

　　盲目還是清醒

　　“在兩年前，我們就預(yù)見到2004年汽車市場會有大幅度的跌落，會是一個低迷的時期�！睆堊谡娌┦繄�(jiān)定地說�！暗�，這并沒有動搖我們建立汽車基地的決心�！�

　　張宗真解釋說，中國人均占有車輛數(shù)只有美國的1.67%左右，沒有人會對這個市場的潛力產(chǎn)生懷疑。另外，相對于商家需要巨大投入的4S店而言，汽車城的模式具有明顯的優(yōu)勢，經(jīng)銷商只要支付少量租金，能夠自由出入，這些都是汽車城雄起的原因。

　　對于國家宏觀調(diào)控，預(yù)防“經(jīng)濟(jì)過熱”以來，車市迅速下滑后，為何還大規(guī)模投資，很多投資商都不約而同地持樂觀的態(tài)度。

　　投資商們欣然奔赴北京車市的原因之一，是北京亞運(yùn)村汽車交易市場的衰落。如同汽車基地的宣傳語中所說：“亞市沒了，一家獨(dú)大的盛宴，等待市場分食�！�

　　有“汽車市場的晴雨表”之稱的北京亞運(yùn)村汽車交易市場自1995年成立。近10年中，經(jīng)亞市銷售的汽車已超出30萬輛，交易額突破500億元人民幣。有數(shù)據(jù)顯示，亞市的汽車交易量占到整個北京城汽車交易量的近40%，也就是說每五輛車中就有兩輛源于亞市。

　　由于早期項(xiàng)目規(guī)劃和奧運(yùn)場館相沖突，亞市被迫向北遷徙了15公里，離開了繁華的鬧市，亞市喪失了地理位置的優(yōu)勢�！耙粋�汽車城的成敗，關(guān)鍵是地理位置�！眮喪欣峡偺K暉也多次對已失地利的局面表示遺憾。

　　讓這些投資商們心動的另外一個原因是：隨著汽車保有量的進(jìn)一步加大，汽車后市場正在迅速壯大。

　　過去對汽車市場的管理基本上是以物業(yè)管理為主，管理者為經(jīng)銷商提供展車、賣車的場地，提供基本服務(wù)，收取一定的物業(yè)管理費(fèi)。在很多即將興建和新建的汽車城里，如今都是以“大4S”專賣店為主。但售車已經(jīng)不再是唯一的目的，汽車零配件的銷售以及相應(yīng)的維修服務(wù)成為他們投資項(xiàng)目中的一個重要部分。

　　以永同昌興建的汽車基地為例，張宗真一再強(qiáng)調(diào)將尤其側(cè)重零配件“大4S店”的建設(shè)：利用信息化一體經(jīng)營，建立嶄新的零配件銷售體系。他們的設(shè)想是吸引所有主流零配件供應(yīng)商，以及原產(chǎn)汽車配套零配件廠家做直銷，這樣能讓消費(fèi)者享受到更便宜的價格，同時又有質(zhì)量保障。

　　在汽車后市場上，舊機(jī)動車交易逐漸和新車融合起來，成為其中活躍的一個因素。

　　北京舊機(jī)動車交易市場董事長李振生說：“北京舊機(jī)動車交易市場已經(jīng)成為占據(jù)北京市90%舊車交易量的大型二手車市場，下一步，我們將利用天然的地理和土地資源，形成新舊車互補(bǔ)的綜合市場�！碧K暉曾直言不諱新亞市與北京舊機(jī)動車交易市場的合作關(guān)系，并聲稱這種合作是“優(yōu)勢互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。按照蘇暉和李振生的構(gòu)想，新亞市將增加二手車交易的功能，而北京舊機(jī)動車交易市場也將借亞市的光進(jìn)行新車銷售，全部新舊車交易均采用“一站式”服務(wù)。據(jù)知情人士透露，為此，舊機(jī)動車交易市場和亞市都有投入，股份比為7∶3左右。

　　圈地目的為增值？

　　這些投資巨大的汽車交易市場一旦建成，如何贏利就成了首要問題。

　　張宗真透露，汽車基地準(zhǔn)備用8年到10年左右的時間收回成本。這里的成本包括汽車基地的前期投資是10億元，加上每年的新投入、運(yùn)營費(fèi)用以及貸款利息等，估計(jì)在15億元之內(nèi)。那么，汽車基地每年的利潤將達(dá)到1億元左右。這部分利潤主要靠租金獲得，也包括直接參與4S店經(jīng)營的利潤。

　　因此，有專家人士稱，至于汽車城普遍出的“MALL”或“大4S店”等概念，很難排除炒作的嫌疑。車市大規(guī)模圈地除了擴(kuò)大規(guī)模、提升影響力之外，刻意選擇一些高檔品牌，用汽車品牌的優(yōu)勢吸引更多的經(jīng)銷商，收取房租和管理費(fèi)用，才是本意。很明顯，招商已經(jīng)成為各大汽車城爭奪的焦點(diǎn)。

　　有專家預(yù)測，一旦各大汽車城落成，招商將成為一個嚴(yán)峻的問題。無論如何，這樣大規(guī)模圈地，無疑是經(jīng)銷商們最愿意看到的。天龍的租金最近公布為每天每平方米僅1元，這拉響了汽車城價格戰(zhàn)的警報(bào)。

　　一旦租金和穩(wěn)定的租戶群不能保證，汽車城的經(jīng)營必然陷入困境。精明的投資商不可能看不到這一點(diǎn)。但是，京城的汽車圈地運(yùn)動依然如火如荼。那么，到底是什么驅(qū)使著這股投資狂潮愈演愈烈呢？

　　事實(shí)上，這里存在著一個時間差的問題。由于土地審批需要較長時間的等待，真正的圈地運(yùn)動早在兩年甚至三年以前就開始了，當(dāng)時中國的車市正處在向高峰沖刺的時刻，前景看起來一片光明，各路英豪紛紛上馬自然在情理之中。張宗真告訴記者，他從2001年就開始為汽車基地的啟動做籌備了，土地最后審批下來，已經(jīng)是去年的事了。

　　投資商費(fèi)勁千辛萬苦把地給批下來了，自然就要鼓足精神大干一場。此時車市的景氣與否暫且拋在一邊，最重要的是，箭在弦上，不得不發(fā)了。

　　大量的圈地很容易造成資源浪費(fèi)，業(yè)內(nèi)專家對此不無擔(dān)心。

　　但也有專家持完全相反的意見，認(rèn)為這不過是杞人憂天。因?yàn)閷τ诤芏嗤稒C(jī)者來說，汽車城的投資完全按照房地產(chǎn)商業(yè)用地的游戲規(guī)則運(yùn)作。而隨著2008年奧運(yùn)會的臨近，帶來了無限商機(jī)和土地升值的更大可能性。也就是說，即使汽車城慘淡經(jīng)營，僅土地增值就是一筆不小的利潤。