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前幾天，深圳市人大常委會(huì)對(duì)《深圳市機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理?xiàng)l例（草案）》進(jìn)行審議，但會(huì)開(kāi)完了，一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題卻懸而未決：小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)所有權(quán)歸眾業(yè)主，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主停車(chē)有沒(méi)有收費(fèi)資格？收的車(chē)費(fèi)該歸誰(shuí)管理使用？誰(shuí)來(lái)監(jiān)督？業(yè)主在自己的“地上”丟了車(chē)，物業(yè)管理公司賠不賠？……這一連串的問(wèn)題要不要明確地寫(xiě)在《條例》里面？
買(mǎi)車(chē)的小區(qū)業(yè)主越來(lái)越多，面臨這種管理困境的不光是深圳市……
一問(wèn)：物業(yè)公司有沒(méi)有收費(fèi)資格？
要搞清楚小區(qū)停車(chē)場(chǎng)該不該收費(fèi)、如何收費(fèi)的問(wèn)題，首先要弄清小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的種類(lèi)。深圳市景洲大廈、著名房產(chǎn)維權(quán)人士鄒家健說(shuō)，小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)、可供出售的專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)，一般是在樓層地下，這類(lèi)停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)明晰，始為開(kāi)發(fā)商所有，后為購(gòu)者所有；另一種則是由小區(qū)地面（公共場(chǎng)所）空地改成的停車(chē)場(chǎng)，如小區(qū)道路旁、樓房旁等�，F(xiàn)在所說(shuō)的小共公共停車(chē)場(chǎng)指后者，這一類(lèi)停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)？
鄒家健說(shuō)，以往，小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)一般由小區(qū)的物業(yè)管理公司管理收費(fèi)，收成全部歸物業(yè)管理公司支配，但此次有人對(duì)小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)的歸屬和物業(yè)管理公司有沒(méi)有收費(fèi)主體資格等問(wèn)題提出質(zhì)疑。
廣東正翰律師事務(wù)所律師劉子龍?jiān)诮o深圳市人大的有關(guān)建議中說(shuō)，政府發(fā)給住宅樓業(yè)主的房地產(chǎn)證，既載有購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的面積，也標(biāo)記著所處開(kāi)發(fā)區(qū)域的土地面積，故曰“房地產(chǎn)證”。此證載明：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房，同時(shí)擁有了住宅區(qū)的土地。業(yè)主的車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)，管理者收取業(yè)主停車(chē)費(fèi)用，美其名曰“場(chǎng)地租用費(fèi)”或“場(chǎng)地使用費(fèi)”，這是不成立的。事實(shí)很清楚，不是業(yè)主“租用”了管理公司的土地，而是管理公司租用了業(yè)主的土地。
但深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)劉政認(rèn)為，住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)占用土地的使用權(quán)，誠(chéng)然屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，而不屬于物業(yè)公司。但是物業(yè)公司與全體業(yè)主的法律關(guān)系并非一般的提供服務(wù)與接受服務(wù)的關(guān)系，而是一種委托代理關(guān)系(參見(jiàn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十三條)。因此，物業(yè)公司收取停車(chē)費(fèi)(無(wú)論是車(chē)位租金還是保管費(fèi))，其性質(zhì)都是一種代理行為。其收取的停車(chē)費(fèi)并不歸物業(yè)公司所有，而是作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的組成部分，用在小區(qū)公共管理事務(wù)中，即歸全體業(yè)主享有。因此，受托人(物業(yè)公司)在不擁有停車(chē)場(chǎng)的使用權(quán)的條件下，替委托人(全體業(yè)主)代為收取車(chē)位租金或保管費(fèi)的行為，其主體資格是沒(méi)有問(wèn)題的。
二問(wèn)：該不該向停車(chē)的業(yè)主收費(fèi)？
小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)既為小區(qū)業(yè)主共同所有，那么該不該向停車(chē)的業(yè)主收費(fèi)？很多人主張還是適當(dāng)收取。
鄒家健說(shuō)，他所在的小區(qū)共有400戶(hù)業(yè)主，有車(chē)的也只是280多戶(hù)，如果小區(qū)的公共停車(chē)場(chǎng)只為這一部分有車(chē)的業(yè)主無(wú)償使用，那對(duì)120戶(hù)無(wú)車(chē)的業(yè)主是不公平的。他還說(shuō)，公共停車(chē)場(chǎng)需要管理，地面損壞也需維修，這些費(fèi)用也應(yīng)該由車(chē)主承擔(dān)。
鄒說(shuō)，關(guān)鍵是如何收？收多少？深圳市部分政協(xié)委員認(rèn)為，對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)本著保本的原則，不能以營(yíng)利為目的，物業(yè)管理單位在報(bào)物價(jià)部門(mén)審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)先由業(yè)主委員會(huì)審查其提交的產(chǎn)權(quán)資料的真實(shí)性，并出具相關(guān)的許可文件。
在深圳蓮花北、梅林等小區(qū)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)公司收取停車(chē)費(fèi)的行為并不反對(duì)，但都一致認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)明白小區(qū)的公共停車(chē)場(chǎng)是歸小區(qū)業(yè)主共同所有，物業(yè)公司是受業(yè)主委托，收取的是車(chē)場(chǎng)的管理費(fèi)，而不是出租費(fèi)或土地使用費(fèi)。因此，業(yè)主們建議，小區(qū)的公共場(chǎng)所停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)不應(yīng)與經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)相比。
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